Thị trường bất động sản 2016: Nhà xã hội giữ ngôi đầu

Năm 2016 hứa hẹn là năm thành công của nhà ở xã hội (NƠXH). Phân khúc đất nền có khả năng tạo sóng sau nhiều năm đóng băng.

Hàng ngàn căn hộ giá rẻ sắp ra hàng

Năm 2015, thị trường Hà Nội đón thêm hơn 3.000 căn hộ NƠXH với nguồn cung tăng gấp 10 lần so với năm 2014 nhưng vẫn thiếu so với nhu cầu. Nhiều dự án NƠXH gần trung tâm tái diễn cảnh người dân xếp hàng chờ bốc thăm mua nhà và có hàng trăm người không có cơ hội mua nhà vì bốc trượt. Mặc dù gói 30.000 tỷ đồng đến tháng 6 hết hạn nhưng Ngân hàng Nhà nước đang chuẩn bị đưa ra một chương trình tín dụng mới thay thế hẳn gói hỗ trợ trên với mức lãi suất thấp hơn gói trên để người dân yên tâm mua nhà. Đón dòng tín dụng giá rẻ này, hàng chục dự án NƠXH chuẩn bị ra hàng với số lượng lên đến hàng nghìn căn hộ. Đặc biệt, nếu như trước đây, chủ đầu tư NƠXH chủ yếu là các tổng công ty nhà nước, nay xuất hiện nhiều doanh nghiệp tư nhân tham gia phân khúc nhà ở này.

 

NƠXH giữ ngôi đầu phân khúc bất động sản năm 2016 (NƠXH Kiến Hưng, Hà Đông, Hà Nội).

Một lãnh đạo Tập đoàn Ceo Group cho hay, bên cạnh những phân khúc cao cấp, tập đoàn chủ trương làm NƠXH bởi phù hợp với nhu cầu của phần đông người dân sinh sống tại đô thị lớn. Nguồn cung ra đến đâu hết đến đó. Trong khi đó, chủ đầu tư dự án NƠXH Trung Văn cho rằng: “Yếu tố vốn vay giá rẻ cho người mua nhà góp phần tạo thành công của dự án NƠXH. Hiện dự án NƠXH Trung Văn đang trong quá trình hoàn thiện thủ tục pháp lý để triển khai bán hàng trong năm 2016 với gần 500 căn hộ”.

Chị Bích Hằng (Đống Đa, Hà Nội) chia sẻ: “NƠXH rất phù hợp với gia đình trẻ như chúng tôi. Chỉ với khoảng 200 – 300 triệu đồng, tôi thanh toán lần đóng tiền đầu tiên và lần đóng thứ 2 có thể vay ngân hàng với mức lãi suất thấp. Cơ quan tôi có 70 người mà có đến 20 người ở NƠXH. Tôi nộp hồ sơ đến 3 dự án liên tiếp nhưng số lượng người nộp đơn quá đông nên lần nào cũng bốc trượt”.

Ông Nguyễn Ngọc Tuấn, Phó Chủ tịch TP Hà Nội cho biết, Hà Nội là một trong những địa phương dẫn đầu cả nước về thực hiện chương trình phát triển nhà ở, trong đó có phát triển NƠXH. Để thực hiện việc này, thành phố đã có quy định dành 20% quỹ đất trong các khu đô thị để phát triển nhà ở. Trong giai đoạn 2016-2020, thành phố dự kiến hoàn thành đưa vào sử dụng trên 3,65 triệu m2 sàn xây dựng, tương đương 15.804 căn hộ. Đặc biệt, trong năm 2016 sẽ có khoảng 7.000 căn hộ tung ra thị trường tại Thủ đô.

Còn tại TPHCM, hiện có 22 dự án bằng vốn ngoài ngân sách với quy mô khoảng 29.000 căn hộ chuẩn bị chào hàng trong năm 2016. Số lượng dự án này mới đang ở giai đoạn chấp thuận chủ trương đầu tư và bước đầu giải phóng mặt bằng.

Ông Marc Townsend, Tổng GĐ CBRE Việt phân tích, Việt Nam là một quốc gia có tốc độ tăng dân số nhanh, nhiều người trẻ tuổi đang mong muốn sở hữu căn nhà đầu tiên của mình. Thời gian qua, nguồn cung nhà ở đã tăng nhiều trên khắp Hà Nội, TPHCM, Hải Phòng, Đà Nẵng… nhưng vẫn chưa thể đáp ứng được nhu cầu thực của người dân đang có mức thu nhập trung bình. Ông Marc cho biết thêm: “Chúng ta nhận thấy xã hội đang được chi phối bởi người giàu, nhưng Chính phủ Việt Nam lại đang tập trung vào người có thu nhập thấp. Vì thế, nhiều chính sách về phát triển nhà thương mại giá rẻ, NƠXH và muốn bảo đảm người nghèo có thể tiếp cận được nguồn vốn vay mua nhà ở dễ dàng. Năm 2016, phân khúc NƠXH vẫn giữ ngôi đầu về tăng trưởng”.

Đất nền vùng ven sẽ “nóng”

Những tháng cuối năm 2015, thị trường đất nền của TPHCM bước vào đợt phát triển sôi động. Ở Hà Nội, đất nền tại trục Nhật Tân - Nội Bài ghi nhận nhiều giao dịch thành công với giá dao động từ: 15 - 25 triệu đồng/m2, Thanh Trì, Hà Đông với giá 12 - 22 triệu đồng/m2... Đây là mức giá phù hợp với nhiều người mua nhà và rẻ hơn chung cư cao cấp cùng khu vực.

Trao đổi với PV Tiền Phong, ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, thị trường đất nền tại Hà Nội và các tỉnh phía Bắc luôn phát triển tốt hơn trong TPHCM. Sở dĩ có điều này do tâm lý của người Bắc vẫn chuộng có một căn nhà đất. Điều này khác biệt khá lớn so với tâm lý của người dân trong Nam.

“Tuy nhiên, thị trường có những yếu tố phân tách rõ rệt. Hiện tại, đất nền dự án trong khu vực nội đô từ vành đai 3, vành đai 3,5 trở vào khá hiếm. Và thường có mức giá đắt, ví dụ đất nền của dự án Hải Đăng Mon City có giá từ 150 triệu đồng - 170 triệu đồng/m2, hoặc tại khu vực Nam Trung Yên từ 170 triệu - 180 triệu/m2. Mỗi lô đất thường có diện tích trên 100m2. Vì thế trị giá tài sản là rất lớn, và hầu như giao dịch rất chậm” - ông Nguyễn Văn Đính cho biết.

Ông Đính phân tích thêm, ngược lại với đất nền dự án, đất với diện tích khoảng 50m2 - 60m2 tại các khu vực vùng ven, nhưng có hạ tầng cơ sở hoàn thiện như một số phường của quận Long Biên, quận Hoàng Mai, hoặc các khu vực Cổ Nhuế, Từ Liêm... luôn được săn đón từ cả phía nhà đầu tư và người dân có nhu cầu. Tính thanh khoản của sản phẩm này rất tốt, bởi nó đáp ứng được khả năng của đại đa số khách hàng.

“Nhìn vào bức tranh đất nền của Hà Nội, có thể khẳng định rằng tuy không ồn ào, không dậy sóng như TPHCM, nhưng nhu cầu của thị trường là chưa bao giờ thiếu. Tôi nhấn mạnh rằng người Hà Nội còn khát đất hơn trong Nam. Tuy nhiên, dù đất nền nói riêng hay bất kỳ sản phẩm bất động sản nào nói chung, phân khúc có giá tiền tầm trung, hoặc giá rẻ... sẽ luôn có sự ổn định, an toàn” - ông Đính nhấn mạnh.

Tiền trở lại kênh vàng

Tiền từ nhiều kênh đầu tư khác đang quay trở lại vàng khiến giá kim loại này trên thế giới không ngừng “nhảy múa”

Đóng cửa phiên giao dịch tuần rồi, giá vàng thế giới dừng ở mức 1.226 USD/ounce, đánh dấu phiên tăng điểm tiếp theo. Tính ra, giá vàng đã tăng 165 USD/ounce, tăng gần 16% so với đầu năm nay. Sự “nhảy múa” của giá vàng đã làm bất ngờ nhiều người khi giới phân tích và nhiều tổ chức tài chính quốc tế hồi cuối năm rồi đều dự báo vàng sẽ tiếp tục giảm giá trong năm nay.

Nhà đầu tư chuyển hướng

Đỉnh của giá vàng thế giới trong tháng 2-2016 lên tới 1.246 USD/ounce vào ngày 11-2, tăng 185 USD/ounce so với cuối năm 2015. Đà tăng mạnh trong 2 tháng đầu năm nay đã chấm dứt chuỗi giảm giá của vàng trong 5 năm qua khiến nhiều quỹ đầu tư và quản lý tiền tệ cùng nhận định giá vàng sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới.

Phòng Kinh doanh vàng Tập đoàn Vàng bạc Đá quý DOJI cho rằng giá vàng thế giới biến động liên tục tuần qua do ảnh hưởng từ thị trường chứng khoán và sự trở lại của lực mua vàng vật chất từ Trung Quốc. Những bất ổn về kinh tế toàn cầu cũng khiến giá vàng có lúc giảm mạnh nhưng nhanh chóng bật tăng trở lại… Nhiều nhà đầu tư cho rằng Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) chưa vội tăng lãi suất. Biên bản cuộc họp mới nhất của cơ quan này cho thấy các nhà hoạch định chính sách đang xem xét lại tiến trình tăng lãi suất trong năm nay do quan ngại về suy thoái toàn cầu và bán tháo trên thị trường tài chính có thể gây tổn thương cho nền kinh tế Mỹ.

 

Thị trường vàng sôi động trong ngày Thần tài vừa rồi Ảnh: Tấn Thạnh

Chuyên gia vàng, ông Phan Dũng Khánh, phân tích giá vàng thế giới tăng mạnh những ngày qua do các hợp đồng bán khống vàng đã bị tất toán rất nhiều trong tháng 1-2016 và chuyển sang hợp đồng mua. Nhiều quỹ đầu tư cũng gia tăng mua vào vàng, như SPDR Gold Trust - quỹ đầu tư vàng hoán đổi lớn nhất thế giới - đã tăng tỉ trọng nắm giữ thêm tới 10% chỉ trong một tháng. Số liệu mới nhất từ Exchange Traded Gold, SPDR Gold Trust vừa mua thêm 2,68 tấn vàng, là phiên mua vào thứ 17 của quỹ này trong năm nay và nâng mức nắm giữ lên 713,63 tấn. Nhiều quỹ đầu tư vàng khác cũng mua vàng nhiều hơn cả lượng bán ra trong năm rồi.

Đồng thời, dòng tiền bị rút mạnh ra khỏi các thị trường khác và một phần trong số đó chảy vào vàng, như thị trường chứng khoán toàn cầu chỉ trong một tháng đầu năm bị rút ra hàng chục ngàn tỉ USD. Nhu cầu đầu tư an toàn tăng cao khi các kênh chứng khoán, bất động sản và ngoại hối đang yếu đi. Bất ổn kinh tế tăng lên, tại châu Á, đồng nhân dân tệ giảm giá, kinh tế Trung Quốc đi xuống, các thị trường Nhật và châu Âu đưa ra lãi suất âm…

“Tất cả yếu tố trên đều hỗ trợ giá vàng tăng nên khả năng kim loại quý này giảm xuống dưới 1.000 USD/ounce trong 1-2 năm tới là gần như không thể. Các dòng tiền đang có xu hướng chuyển vào vàng mà điều này chỉ mới bắt đầu, giá vàng có thể chỉ mới ở chân sóng của một chu kỳ tăng giá” - ông Khánh dự đoán.

Lo “bẫy tăng giá”

Cùng với đà biến động liên tục của giá vàng thế giới, giá vàng trong nước những ngày qua cũng tăng giảm nhưng không quá mạnh. Giá vàng miếng SJC đóng cửa phiên cuối tuần ở mức 33,3 triệu đồng/lượng mua vào, 33,65 triệu đồng/lượng bán ra, giảm 150.000 đồng/lượng so với đầu tuần. Thời điểm giá vàng thế giới lên “đỉnh” (ngày 11-2), giá vàng trong nước hôm sau cũng vọt lên 34,4 triệu đồng/lượng nhưng thị trường lúc đó lại đang trong kỳ nghỉ Tết Nguyên đán. Đến nay, giá vàng SJC biến động không tương xứng với giá thế giới, giúp khoảng cách chênh lệch giá vàng nội - ngoại lần đầu tiên về dưới 500.000 đồng/lượng sau nhiều năm.

Dù giá vàng SJC gần về sát giá thế giới nhưng nhà đầu tư trong nước vẫn không mặn mà với vàng. Thị trường gần như chỉ sôi động ngày Thần Tài (ngày 17-2) khi dòng người xếp hàng mua vàng cầu may, chứ không phải mua để lướt sóng. Chị Nguyễn Thị Nhàn - một khách hàng mua vàng lấy hên đầu năm tại một ngân hàng cổ phần trên địa bàn quận 2, TP HCM - cho biết không còn ý định lướt sóng dù vẫn còn chục cây vàng gửi ngân hàng giữ hộ. Chị Nhàn giải thích: “Mỗi lượng vàng gửi tại ngân hàng tốn phí 35.000 đồng/tháng. Số vàng này tôi mua từ khi giá 45-46 triệu đồng/lượng, nay tính ra lỗ nặng nên không muốn bán”. Đến nay, nhiều người mua vàng thời điểm giá 47-48 triệu đồng/lượng nhưng vẫn chưa bán vì xót của.

Theo nhiều chuyên gia am hiểu thị trường vàng, cú sốc bị lỗ nặng do mua vàng từ mấy năm trước khiến nhiều người đến giờ vẫn chưa dám quay lại thị trường này dù “sóng” từ đầu năm tới giờ là không ít. Khoảng cách chênh lệch giá vàng nội - ngoại xuống thấp cũng giúp nhà đầu tư bớt rủi ro khi lướt sóng.

Trong những thời điểm giá vàng trong nước biến động mạnh theo thế giới, vàng SJC có dấu hiệu bị làm giá khi khoảng cách chênh lệch giá mua vào - bán ra rất cao, một số doanh nghiệp niêm yết giá mua vào vàng SJC cực thấp...

Ông Khánh cho rằng giá vàng trong nước và thế giới thu hẹp do tỉ giá ổn định nhưng nhà đầu tư có trở lại với vàng hay không phụ thuộc vào chính sách của nhà nước và lực cầu thị trường. Hiện chính sách của nhà nước không ủng hộ việc nắm giữ vàng - người dân mua vàng gửi tiết kiệm không được hưởng lãi mà phải trả phí, thương hiệu vàng chỉ còn SJC nên sự hấp dẫn của vàng đã giảm nhiều. Cùng đó, các kênh chứng khoán và bất động sản khởi sắc khiến dòng tiền chuyển khỏi vàng. Dù giá vàng đang ở mức cao nhất trong một năm qua nhưng lại tăng quá nhanh có thể khiến nhiều nhà đầu tư lo ngại tăng ảo hoặc “bẫy tăng giá”.

Chưa thấy yếu tố bền vững

Có 3 yếu tố được nhiều chuyên gia cho rằng sẽ tác động lên giá vàng trong nước năm nay là giá thế giới, chính sách và lực cầu thị trường. Một góc nhìn khác, dòng tiền từ các kênh đầu tư khác đổ qua vàng trên thị trường thế giới chỉ mới khoảng một tháng nay nên chưa đủ để khẳng định có bền vững hay không. Do đó, đã có cảnh báo không nên nắm giữ vàng.